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在韩租房注意事项

[字号: ]
2017-11-06

在韩租房注意事项

 

       一、如何寻找好房源

        1. 确保充足的时间

     想要找到自己满意的房子须花费一个月以上的时间去努力寻找。近几年,韩国全租(전세)、月租(월세)价格飙升,如果一个比市场价便宜或居住环境很好的的房屋投放到租赁市场的话,通常只要一天,最多2~3天内就会被出租出去。因此,租房者需每天前往房地产中介,或者通过电话以及网络随时查找房源。由于各房产中介所拥有的房源不同,建议在各地区至少咨询两家以上的中介,并利用租房软件来查看房子内部的详情照片。

       2. 注意以下事项

     找到自己喜欢或适合自己居住的房子是一件非常困难的事情。这是因为虽然房源众多,但要想从中找到100%符合自身需求的完美房子几乎是不可能的,因此需要在一些方面进行妥协。这时如果能够提前列出一个清单,明确最重要的事项和可以妥协的事项,就能够更容易找到合适的房子。以下是一个参考清单。

       第一、便利的生活

       (1) 与学校或工作单位的距离。如果房子距离学校或工作地很远,那么上学或上下班就要花费很多时间,从而无法保障足够的休闲时间。因此在找房子的时候需要优先考虑学校和工作地的距离。

       (2) 便民设施。即确认日常生活和交通是否便利。例如周围是否有便利店、餐厅、超市,以及前往公交车站、地铁站、高速公路等是否方便。

       (3) 停车设施。停车设施对于使用私家车的人来说至关重要。在住宅密集区,有可能会出现停车位供不应求的局面,因此一定要确认是否拥有停车位。如果是地下停车场的情况务必确认是否存在漏水情况。

        第二、舒适的空间

       (1) 房屋结构。分离式厨房的优点是食物的气味不易渗入到生活空间来,看起来会很干净,但缺点是给人以压迫感。

        (2)   昼夜周边环境。住宅周边的环境在白天和晚上是不一样的。例如,有的房子白天看起来很安静,但到夜里就会变成不夜城。对噪音和灯光敏感的人在选择房屋的时候,一定要注意确认昼夜环境。

       (3) 楼层。位于建筑物一楼或半地下的房屋因靠近道路,在晚上的时候可能会听到路人来来往往的脚步声;在没有电梯的住宅里,四层以上的房子可能会让儿童和老人感到不便,因此要根据个人情况选择楼层。

       第三、健康的空间

       (1) 检查下水道和水槽。有的房子下水道或水槽会散发臭味,因此一定要提前检查。同时检查一下房子里是否有昆虫,并事先进行消毒。

       (2) 确认是否有霉菌。要仔细查是否有对人体健康有害的霉菌存在。如果铺了地板胶,请确认地板胶是否受潮,并仔细再仔细地确认是否有霉菌滋生。因为合约期满时,这些受潮或滋生霉菌的地方可能会发生责任纠纷。

        第四、顺利入住

        (1)   确认水压。检查浴室、厨房和马桶的水压。特别是高层住宅,楼层越高水压越弱,因此要检查水压是否足够。同时也应检查在集中使用自来水的时段,水压是否够强。

        (2)   是否漏水。查看墙壁和天花板等角落是否漏水。检查厕所和包括阳台在内的排水管道和排水口是否存在问题。

        (3)   各种设施的运行状况。确认电视机、空调以及锅炉等设施的使用状况。另外,如果这些设施在使用过程中发生故障,由此产生的维修费由谁承担必须和房东明确说明。

        第五、减少生活费用

        (1) 日照及防风问题。日照量强的房屋有助于节省取暖费用。有的单人房(원룸)和单身公寓(오피스텔)会有严重的漏风现象,因此一定要对门窗进行检查。

         (2)  管理费(관리비)及其他附加税(부가가치세)。一般情况下,房地产信息上只会注明押金(보증금)和租金(월세),但除此之外可能会有其他费用。因此在签订房屋租赁合同之前,一定要确认除了房租,是否还有管理费和其他额外费用。

         (3)  在住宅楼内,最底层的房子相比于最上层的房子热气散失得更快,而位于住宅两侧的房子比位于中间的房子取暖费更高。

         第六、安全性

        (1) 基本设施。出于安全起见,如果建筑物周边流动人口较多,一定要检查较低楼层的安全窗、防虫网等基本设施是否完备。

         (2)   是否位于斜坡上。如果房屋位于斜坡上,应慎重考虑。因为冬天雪融化后会在坡道上结冰,可能会导致行人和车辆的交通安全事故。

       二、房屋租赁合同

        1.签约房屋租赁合同前的确认事项

        (1) 中介 (공인중개사무소)

     房地产业经常会发生买卖不公的情况。所以一定要确认所访问的房地产中介是否拥有房产中介资格证(공인중개사 자격증),同时资格证书(자격증)和注册证书(등록증)是否一致。如果没有中介资格证或证书不一致,则是非法房地产中介。

※ 房产中介人必须使用“某某房地产中介(OO부동산중개)”或“某某认证中介事务所(OO공인중개사사무소)”等名称。如果发现房产中介的名称为“某某投资咨询(OO투자컨설팅)”或者“某某综合开发(OO종합개발)”等的,请避免合作。

      对消费精打细算的新婚夫妇、社会新人和外国人需要特别小心那些打着个人交易旗号,声称可以节省中介费的各种直销网站,因为往往非法者就是在这些直销网站从事非法活动。他们抬高楼盘价格并通过个人交易,骗取那些交易经验不足的人,以谋取利益。并且这些直销网站因为没有担保制度,因此即使签约人的权益受到损害,也无法得到相应赔偿。

※ 法律规定,房产中介必须加入担保保险(보증보험),签约人在遭遇损失时可通过此担保保险来获得赔偿。

        (2) 房价

     房价可以参考近期房产中介和国土开发部发布的房屋实际交易价格。需要注意的是,那些比市价还要便宜的房子。如果价格与周边房价相差较大,有可能是房地产的双重合同欺诈行为。

        (3) 实地考察

      应直接前往房地产网站或房产中介所听取楼盘说明,并亲自到现场确认房屋位置及状况。需要注意的是,如果不进行现场确认,在签订房子合同时,就会发生各种问题。同时应确认住宅周边的便利设施及交通情况,并检查供水、泄漏、供暖等设施的状况。详情见“一”的第2项。

        2. 产权证副本 (등기부등본)

         (1) 所有权人 (소유권자)
 
         承租方在准备签订合同时应确认房产的产权证副本;要仔细审查房产的实际所有权人和签约人(房东)是否为同一人。确认房产所有权人的方法如下:确认作为房东的所有权人与产权证上登记的产权人是否一致。即,要确认房东的姓名和身份证号与产权证上的姓名和身份证号是否一致。在确认所有权人之前,应检查房东的身份证是否有效,其身份证上的照片是否与本人一致。

        (2) 专业用语

        确认产权证时要了解以下专业用语:

        1) 债务人(채무자):指欠别人钱的人;

        2) 债权人(채권자):指有权向债务人请求偿付(支付)的人;

       3) 独户住宅(단독주택):指具有满足一户人独立生活的设施和规模的住宅。一般来看,一栋独户住宅可供一户人居住。

       4) 多户住宅(다세대주택):指一个建筑物被分为多个居住空间以供多个住户居住的住宅。即,一个建筑物内各户房屋的所有权人不同,并单独登记备案,因此住户可占有或出售名下物业。我们平时所说的“villa빌라”就是多户住宅。

        5) 多住户住宅(다가구주택):指一个建筑物被分为多个居住空间以供多个住户居住的住宅,从这一点来看虽与多户住宅相似,但这里所指“一个建筑物”其所有权仅属于一个人,因此各住户不能对房屋进行占有或出售。房东作为建筑物所有权人以单人间(원룸)的形式出租房屋就是典型的多住户住宅类型。

        6) 多众住宅(다중주택):从结构上看,可为多名学生或上班族等提供可长期居住的生活空间,但各户房屋内没有卫生间、浴室和厨房,房屋没有完全独立分离出来,因此上述设施需要共同使用。

        7) 抵押权(저당권):债务人把房产作为抵押物抵押给债权人时,该房产的所有权可以不转让给抵押权人(저당권자,债权人:借钱的人或银行),继续由债务人使用。但,若债务人不偿还贷款,该债权人有优先于其他债权人获得抵押物的权利(优先受偿权(우선변제권))

※ 举例来说,债务人A向B借款1亿韩元时,把A的房屋抵押给B,此时若B设立抵押权的话,这种抵押行为就被称为“抵押权的设立”。债权人B只是在概念上对该房屋有支配权,债务人A可继续使用房屋,但若在债务清偿期限届满后债务人A仍未偿还贷款,B可不经过诉讼程序直接申请拍卖以收回借出的1亿韩元。

        8) 最高额抵押权(근저당권):最高额抵押权是与抵押权非常相似的概念。二者的相同之处为,债务人向债权人提供抵押物,该债权人有优先于其他债权人获得抵押物的权利。抵押权指,根据特定金额来确定抵押债权数额,偿还所借金额。但最高额抵押权指,对一定期间内连续发生的交易关系中产生的利息等债权,设定在未来结算时以一定债权限额作为抵押。通常情况下,最高额抵押权的最高债权限额(채권최고액)一般设定为120-130%。

※ 举例来说,假设债务人A设定最高额抵押权向B银行贷款1亿韩元,偿还期限为5年。那么金融机构B在计算利息和延期利息后设定最高债权限额为1.3亿韩元。即使债务人A提前偿还了本金了和利息,但在5年期限内有可能产生其它债务, 所以债务确立以前,即五年还款期限届满以前对债务的消灭或抵押权不产生影响。

※ 若在上述情况中,没有设定最高额抵押权,而是设定了抵押权,那么期间每一次偿还利息和本金时都要更改抵押权合同。因为抵押权的抵押物是“现在”“已确定”的具体债权。因此在实际情况中,金融机构在设定抵押时会选择最高额抵押权的方式。

        (3) 确认内容

        在进行房产交易时,浏览产权证是最基本的,其方法如下:

        1) 应确认产权证副本日期是否为当天。若不为当天,则难以反映当前该房产的实际情况。

        2) 通过浏览产权证副本可确认房东以该房产为抵押向银行所借贷款数额等信息。可在产权证的“乙”栏中确认房东贷款的最高债权限额。

       3) 若房东以该房产为抵押获得银行贷款,应确认月租和年租定金再加上贷款金额是否超过当前房产交易市场价格的70%。其中贷款金额应以最高债权限额来计算。这是因为,若房东没有及时清偿贷款,银行会以最高债权限额收回贷款。之所以说不超过70%才安全,是因为当房产做拍卖处理时,多会以低于市场20%以上的价格成交,因此有必要提前确保个人所交定金不会受到损失。市场价格可通过附近的房地产中介或国土海洋部公开的实际交易价格等方式确认。例如,假设有一栋市价为1亿韩元的房屋,其最高债权限额为3千万韩元,那么此时将年租定金定为7千万韩元就十分危险。鉴于定金加上最高债权限额不应超过当前市场价格的70%,因此安全的年租定金应为4千万韩元。

        4)以年租方式租赁房屋时,应注意房东从地方银行,而非商业银行和外国银行贷款的情况。若房东从地方银行获得贷款,很有可能还款利率高,房东信用度很低,或房东已超过个人贷款额度而勉为其难进行贷款。这表明出租方的经济状况不良。

        5)以月租方式租赁房屋时,即使房东有贷款,依据房屋租赁保护法相关条文,租户有权优先于银行(最高额抵押权)收回所交的小额定金,因此租房也不会有风险。举京畿道龙仁市的例子来说,租房定金低于6千万韩元时,最高可保障收回2千万韩元。因此,若在龙仁市以2千万韩元的定金租房,事后也可安全收回自己所缴定金。

        6)若在多住户住宅租房,可要求房东出具当前出租情况资料并确认各租户所缴定金,若各租户所缴定金和房东的贷款金额(最高额抵押权)之和没有超过多住户住宅市价的70%,就说明没有风险。

       7)多住户住宅,独户住宅,多众住宅和商用建筑的产权证分为“房屋所有权证副本(건물등기부등본)”和“土地所有权证副本(토지등기부등본)”。因此要确认房屋所有权证和土地所有权证上的产权人与出租方是否一致。若不一致,在退回定金时可能会出现问题。

        8)产权证的“甲”栏中若写有临时扣押(가압류)、扣押(압류)、临时登记(가등기)、拍卖(경매)、预告登记(예고등기)等会对所有权产生影响的内容,建议放弃租赁该房屋。

        9)在产权证中可以确认建筑物和土地的所有权和关系,以及权利的设定等内容,通过“建筑物总账(건물대장)”和“土地总账(토지대장)”可以了解租赁对象的当前情况。在建筑物总账中可以确认具体面积、用途、违规建筑物信息等,在土地总账中可以确认面积、用途、基准地价等信息。

       10)若建筑物总账中明示该租赁房屋为商业用途,实际却用作住宅租赁时,电费、暖气费等杂费会比一般住宅高。另外,中介服务费也会比租赁一般住宅高,因此应仔细确认建筑物总账内容。

         11)房东为了收取更多租金,有时会把独户住宅、多住户住宅、多众住宅进行违规扩、加、改建。特别应注意,有时房东会把多众住宅进行违规改建,在房屋内加建卫生间以将其包装为多住户住宅进行出租,因此一定要确认建筑物用途。

       3. 房屋租赁合同 (부동산계약서)

        (1) 特殊事项 (특약사항)

        签订房屋租赁合同书时,许多人会疏漏特殊事项。但由于特殊事项具有法律效力,签约时如有记录不利事项会损害个人利益。我们通过实际发生的全租或月租房地产欺诈案例可知,大部分人并没有仔细查看特殊事项,即使仔细查看过,也会抱着不至于上当受骗的侥幸心理相信了中介。一般民众大多不谙法律,容易遭遇欺诈,因此一定要注意查看合同,特别是特殊事项。

     在特殊事项中经常记载“按照当前设施情况租赁”等,当租赁人支付全部尾款后接手住宅,但却完全无法知道当前的设施情况,不知设施有无破损及发生破损的时间。而接手的住宅中如有渗漏等问题,出租人可以以特殊事项为由拒绝承担维修责任。因此,不要盲信“按照当前设施情况租赁”的模糊表达,应亲自确认设施后再记录详细破损情况。 对于入住后可能发生的内部渗漏等重大问题,应该在签署房屋租赁合同时,就在特殊事项中明确标示出其责任人是谁、到何时为止解决问题,才能在事前避免纷争。

        (2) 代理人

        与代理人签约时需要房主的印监证明书(인감증명서)、委任状和图章,以及代理人的身份证,这一点尤其需要注意确认。一定要通过电话与房主确认印监证明书、委任状和图章的盖章是否一致,房主是否有委任代理人,签约方式是全租还是月租等问题。

※    全租变为月租的欺诈类型。这种欺诈类型是指,居住用建筑物主们经常另外设置管理人,签约时,管理人与出租人(房主)以月租形式签约,但与租赁人(住户)以全租形式签约,从而从中侵吞全租押金。

       4.押金及中介费

        (1) 押金(보증금)

        签房屋租赁合同之后应交付定金(계약금),定金一般占押金的10%左右。重点是一定要将定金直接转账到所有权者的账户或交付其人才能促成签约,即是是夫妻关系,如果不是签约当事人,也可以因此否认签约。自交付定金时起,双方开始对合同的维持负有责任,如出租人(임대인)要求解除合同,则以定金作为赔偿,如承租人(임차인)要求解除合同,则需加倍赔偿定金才能解除合同。因此承租人应慎重考虑后再予以交付。

     中期款(중도금)与尾款(잔금)也同样应支付给作为住宅所有权者的签约当事人,此时,最应注意的是再次阅读产权证副本,确认有无管理变动或有无设立新的最高额抵押权(근저당권),如果有的话,应要求出租人解决后再行支付,以确保安全。对于交付给房主的所以金额应保留发票或保存好银行存款证明或转账记录,以便之后作为收回押金的凭证。

        (2) 中介费(중개수수료)

     房地产中介费是产地产合同成立时,由交易者双方分别支付的金额。中介手续费包含确认中介住宅管理关系等问题时需要的实际费用(各种证明手续费及差旅费)。计算中介手续费的方法如下。

        首先要确认出租住宅的交易金额。如是月租,则在月租押金的基础上加上月租100倍的金额,得出的金额即为月租交易金额。但是,得出的月租交易金额如不足5千万元韩币,则在月租押金的基础上加上月租70倍的金额进行计算。如是全租,则以全租押金金额为全租交易金额。然后,在月租、全租交易金额的基础上乘以上限费率,最终计算得出中介手续费。当月租、全租交易金额不足5千万元韩币时,上限费率为0.6%(限额为20万元韩币),当月租、全租交易金额在5千万元韩币到1亿元韩币之间时,上限费率为0.4%(限额为30万元韩币),当月租、全租交易金额在1亿元韩币到3亿元韩币之间时,上限费率为0.3%(无限额)。由于在交易金额不足1亿韩币时设置了限额,所以应该确认注意计算金额是否超过了限额。

※ 例如,押金1000万元韩币、月租70万元韩币的情况,则交易金额为1000万元韩币+(70万元韩币×100)=8000万元韩币。而交易金额在5千万元韩币到1亿元韩币之间时,由于上限费率为0.4%,因此可以计算出中介手续费为8000万元韩币×0.4%=32万元韩币。但是由于限额为30万元韩币,所以中介手续费最终按照30万元韩币来计算。如果觉得计算困难的话,可以在各种互联网上查询、计算出中介手续费。

      三、房地产签约后的必要民事登记(민원싱청)

       1.迁入申报(전입신고)

     该民事登记是指属于一户的全体成员或部分成员在移居时,申报义务人在迁入居住地日起的14日之内,向新居住地的管辖机关申报地址变更与登记迁入事实的民事事务。

     《住宅租赁保护法》第3条第1项中规定,自租赁人接手住宅和完成迁入申报的次日起生成对第三方的效力。

     居住用建筑中,租赁人通过全租或月租形式租下房屋的全部或部分时,从签约并完成迁入申报的次日起,拥有作为租赁人来使用房屋,并向第三方主张自身权利的“抗力”。也就是说,即使租赁人居住的租赁住宅被转让或出售给他人,或被抵押给银行等金融机关,或被竞卖以致所有人变更,租赁人依然拥有使用权,直至租赁截止日为止。并且,即使租赁时间到期,如果没有收回全部押金则仍有权继续居住,直到收回全部押金时为止。

※ 入住从迁入新居住地之日起14日内未进行迁入申报时,会根据超过的天数收缴5万元韩币~30万元韩币的罚款,因此入住人应该在指定的期间内进行申报。

        (1) 申报时需要同时提交的材料(准备材料)

         1) 房屋租赁合同

         2) 外国人登陆证

         3) 护照

         4) 迁入申报书

※ 如果不是租赁户主(房屋租赁合同租赁人),而是入户人员(入住迁入之地的人员)的话,必须要携带本人身份证,并且与户主一同前往或携带户主的居民登陆证前往办理。

        (2) 受理及受理机关

         出入境管理事务所,地方自治团体:市、郡、区厅及邑、面、洞事务所

※ 某些特定区域的邑、面、洞事务所不受理外国人的迁入申报。

      2. (合同)日期登记(확인일자)

       此民事程序为,当出租人的建筑遭到拍卖(경매)或公共机关出售(공매)时,租赁人为得到押金优先偿还(우선변제),向管辖税务署长预先申请的民事程序。

     优先偿还权(우선변제권)是指,拥有住宅租赁保护法上抗力(接手住宅与迁入申报)的经济弱者,即租赁人,在进行日期登记后,即使租赁建筑被竞卖或者公共机关出售,也能够较之登记日期较晚的租赁人或一般债权人,拥有优先获得竞卖款配额的权利。

      如果租赁人没有进行日期登记,没有获得分配排名的话,那么只有在建筑的管理者们优先从中标款中拿走相应份额之后,还有剩余,租赁人才可以从尾款中获得相应配额。因此在签订租赁合同之后,应当在在最快的时间内完成合同的日期登记。

※ 登记日期无须经过出租人的同意,也没有申请人的资格限制,不必一定是租赁人。不管是谁,只要出示租赁合同书就能进行日期登记。

        (1) 申请时需要同时提交的材料

              房屋租赁合同

        (2) 受理及处理机关

              附近的登记处、洞居民中心

      3. 其他民事申请

     《机动车管理法(자동차관리법)》第11条及《机动车登记令(자동차등록령)》第22条中规定,法人在其他市、道办理迁入申报时,如拥有其他市、道的车辆、二轮车、建设设备(车辆)时,有义务到登记机关(등록관청),例如车辆登记所(차량등기소)申请变更登记。申请方法是前往附近登记机关申请变更登记后重新领取机动车登陆证(자동차등록증)。

※地区号牌汽车:15日以内;二轮车:15日以内;建设设备(车辆):30日以内。

※《机动车管理法实施办法(자동차관리법 시행령)》第20中规定,未进行汽车变更登记时,自变更登记申请截止日起90日以内的罚款2万元韩币,自申请截止日起超过90日以上时,在2万元韩币罚款的基础上每超过3日追加1万元韩币罚款,最高可罚款30万元韩币。

      四、入住及退房

       1.入住前的确认事项

       在支付合同定金以及尾款以后方可入住,入住之前必须要了解以下三大事项。

        第一,承租人在入住前没有实际在租赁房屋里居住过,可能对房屋内设施的状况不了解,或者入住之前由于前承租人处于居住状态,很难确认内部设施的状况。因此要确认前承租人在搬家转移行李的过程中是否造成了房屋损毁,之后再支付尾款。并且,搬家之前或者搬家过程中也一定要仔细查看房屋内部设施,确认是否存在损毁的情况。 因入住以后承租人需对房屋内所有设施负责,所有如有损坏应立即告知出租人,并明确责任归属。即使口头上与出租人达成责任协议,也应对损坏部分拍照保存,以便日后退房时作为规避赔偿的证据。这样不仅是对自己权利的自我保护,还能避免退房时与出租人发生冲突。

        第二,前承租人应清算居住以及空置期间的相关公共费用。公共费用包括电费、燃气费、水费、管理费等。承租人入住之前应确认各项费用,确保入住以后除本人使用而产生的费用以外,不会出现额外费用。

    第三,向前承租人收回全部房门钥匙。电子锁的话,应及时修改密码,防止盗窃等安全事故的发生。

       2. 入住后的注意事项

     《民法》租赁条款第623条对承租人的管理义务作了明确规定。依据该条款,出租人向承租人交付房屋,在合同存续期间承租人有义务维持房屋达到使用、收益等目的时必需的状态。该法律明确承租人在使用房地产房屋的过程中维持房屋状态的义务。

        如在居住过程中房屋出现问题,应立即用手机拍下出问题的地方并发送给出租人,明确告知。防止损失的扩大虽然没有在民法中规定,但是已有相关判决的案例。对于出问题部分,入住前应与出租人明确划分责任。无法避免的维修费用应当由出租人负担。但出租人由于特殊原因不能及时负担,承租人可先行维修并向出租人索要维修过程中产生的费用。问题部分的维修进度应持续告知出租人。承租人未告知出租人,按照自己的意愿维修的,不仅不能向出租人索要维修费用,反而还有可能会被要求自费恢复原貌。维修结束后一定要保管好票据,防止因无票据或者票据丢失导致无法确认维修费用而产生纠纷。合同期内以及合同结束后6个月以内都可以向出租人索要维修费用。

       由于承租人的过失而发生的破损(墙纸,地板胶,电子锁等)或低价值的消耗品(电灯,水龙头,门把手)的更换等简单的修理需承租人自行负担。但一方面,法律上没有对小额的费用额度做出明确的规定,这可能会成为以后纠纷的焦点。所以签订房屋租赁合同时,可以加入如“承租人负担多少金额以内的小额维修费用”这样的特殊条款来加以限定。即使是承租人自行负担维修费用的情况,也要及时告知出租人并在得到出租人许可以后进行维修,

     承租人以月租的形式入住房屋期间,应每月通过后付费的方式向出租人交付月租金。承租人要让出租人索取收据或者留下银行转账记录并妥善保管。以此作为退房结算时已交款的证明材料。

       3. 退房时注意事项

        (1) 合同终止及延期

     房屋租赁合同履行期内会出现承租人提前终止合同的情况。这种情形下承租人应在希望退房日的2-3个月之前告知出租人。给出租人有充分的时间寻找新的承租人。出租人如通过房屋中介找到新的承租人,手续费应由原承租人负担,出租人不负担。

        承租人于房屋租赁合同履行期满退房的情况,承租人礼貌上应在2-3个月之前告知出租人。重要的一点是,承租人如果没有表达退房的意愿,即使没有更新房屋租赁合同,租赁合同仍将依法默认自动更新。默认自动更新后的合同与之前签订的合同条件相同,延长相同的租赁时间,且承租人有义务履行该合同。 需要注意的是,此种情形下,表达退房意愿3个月以后所有的合同效力终止,承租人可以要求返还已支付的押金。

     承租人在房屋租赁合同履行期满以后如希望继续居住,应告知出租人,同时可在不重新签订合同的情况下进行延期。此前签订的合同书上的日期登记后的相关权利,按照租赁合同上的租赁期再次延长。但如果有押金金额变动或者租赁期延长等合同事项变更的情况,一定重新签订合同,重新进行日期登记。如押金金额上涨,应再次阅读房屋产权书确认变动事项,如租金上涨,涨幅依法不得超过5%。承租人应对这些情况有所了解,如出现过高涨价的情况,可采取法律手段维护自己的权益。

     承租人于房屋租赁合同期满后退房的情况,承租人应结算租赁期间产生的公共费用后退房。清算电费、燃气费、水费、管理费等费用之后向出租人出示相关票据。年久的建筑物或者公用住宅(公寓),如存在修缮专项拨款,谨记要去向出租人要求返还相应费用。

        (2) 返还押金

   房屋租赁合同履行期满要从出租人处收回押金。通常在退房搬家的当日,出租人向承租人退还押金。承租人如在无法获得押金的情况下搬家,或者不得已需要在获得押金之前搬家时,一定要维持抗力。由于新入住房屋进行入住申报的同时,履行期满的租赁合同立即失去抗力,因此若无法获得返还押金时,最好的办法是先不进行新入住房屋入住申报。但如果必须进行入住申报时,一定要向出租人告知并到所在地之管辖法院申请租赁权登记命令(임차권등기명령)。部分押金无法退还时也可申请。当遇到如上所说的复杂情况时,若能拿到租赁权登记命令,即使搬家空出房屋,承租人仍继续维持抗力以及优先受偿权。同时可以向出租人索要延迟返还期间所产生的利息和其他费用。申请租赁权登记命令后所产生的费用,出租人负担。即使租赁合同履行期已终止,承租人仍可居住在租赁房屋直至押金返还为止。


       五、结语

     租房押金是承租人重要的资产。要想对自己的财产做好自我保护,承租人要有法律意识。虽然相关法律内容晦涩难懂,但是若想要安全无忧地租赁到房屋,承租人必须努力了解房屋租赁的相关现行法律。租房的时候要仔细检查,熟悉相关法律知识并以此为武器,从而保护自己的权利和财产。保护自我资产必须从自身做起。



 

                                                                                    在韩中国国家公派留学人员 池成云

                                                                                                    翻译: 中韩翻译协会

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